Các bước chuẩn bị trước khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói

Tìm hiểu thông tin và năng lực nhà thầu

Đây là bước quan trọng để hạn chế rủi ro khi thi công không đúng chất lượng, chậm tiến độ hoặc phát sinh chi phí không rõ ràng.

Cần kiểm tra:

1. Giấy phép đăng ký kinh doanh, mã số thuế hợp lệ
2. Hồ sơ năng lực: các công trình đã thi công
3. Đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, thợ thi công
4. Hợp đồng hoặc phản hồi từ các khách hàng cũ
5. Thông tin công khai trên website, mạng xã hội

Cảnh báo: Rất nhiều gia chủ lựa chọn nhà thầu chỉ vì giá rẻ mà không xác minh năng lực, dẫn đến mất tiền, mất thời gian và chất lượng công trình kém.

Xác định rõ nhu cầu và ngân sách xây nhà

Khi không xác định trước nhu cầu, dễ dẫn đến việc nhà thầu báo giá không đúng, phát sinh chi phí lớn về sau.

Nội dung cần xác định rõ gồm:

• Diện tích xây dựng, số tầng, công năng từng khu vực
• Vật tư hoàn thiện muốn sử dụng (trung bình, khá, cao cấp)
• Mong muốn về tiến độ thi công
• Ngân sách tối đa có thể chi trả
• Số đợt thanh toán phù hợp với tài chính

Liên hệ thực tế: Nhiều hợp đồng trọn gói không ghi rõ loại vật tư, dẫn đến việc nhà thầu dùng vật tư rẻ để tiết kiệm chi phí cho họ, ảnh hưởng chất lượng công trình.

Tham khảo mẫu hợp đồng xây nhà trọn gói

Mẫu hợp đồng giúp gia chủ hình dung trước các điều khoản cần có để tránh bỏ sót hoặc bị ép ký hợp đồng có lợi cho nhà thầu.

Nguồn mẫu hợp đồng đáng tin cậy:

• Website công ty xây dựng uy tín
• Tư vấn từ luật sư hoặc kiến trúc sư chuyên ngành
• Mẫu ban hành bởi các tổ chức xây dựng có thẩm quyền

Kiểm tra mẫu hợp đồng:

• Có đầy đủ thông tin pháp lý
• Có bảng vật tư và hạng mục rõ ràng
• Có điều khoản bảo hành, phạt vi phạm
• Có quy định tiến độ và điều kiện thanh toán

Nội dung chính cần có trong hợp đồng xây nhà trọn gói

Thông tin pháp lý của hai bên hợp đồng

Cần có thông tin rõ ràng và chính xác để đảm bảo tính pháp lý nếu có tranh chấp.

Các nội dung bắt buộc:

• Họ tên, địa chỉ, số CMND/CCCD của chủ nhà
• Tên công ty, mã số thuế, người đại diện của nhà thầu
• Địa chỉ thi công, thời điểm ký kết hợp đồng

Cảnh báo: Nhiều hợp đồng chỉ ký miệng hoặc giấy viết tay giữa cá nhân với nhau, không đảm bảo tính pháp lý khi xảy ra tranh chấp.

Chi tiết phạm vi công việc và vật tư sử dụng

Tại sao cần ghi rõ hạng mục và vật tư trong hợp đồng? Để nhà thầu không thể "làm thiếu – làm sai" mà vẫn tính đủ tiền. Đây là phần thường bị cố tình ghi mơ hồ.

Nội dung cần thể hiện rõ:

• Các hạng mục: móng, sàn, tường, mái, điện nước…
• Loại vật tư: thương hiệu, chủng loại, cấp độ hoàn thiện
• Phân tách phần thô – phần hoàn thiện rõ ràng

Ví dụ cụ thể: Thay vì ghi “gạch ốp lát cao cấp”, cần ghi rõ: “Gạch Đồng Tâm 60x60, mã 6060SMOOTH, giá niêm yết 220.000đ/m²”.

Giá trị hợp đồng và điều khoản thanh toán

Giá trị hợp đồng phải là con số cụ thể, không thay đổi nếu không có phát sinh đã thỏa thuận.

Nội dung cần nêu rõ:

• Tổng giá trị hợp đồng (chưa/đã VAT)
• Số đợt thanh toán và thời điểm tương ứng
• Hình thức thanh toán: chuyển khoản hay tiền mặt
• Phạt trễ hạn thanh toán hoặc trễ tiến độ

So sánh hợp đồng chuẩn và không chuẩn:

Cam kết tiến độ thi công và bàn giao

Cần chia nhỏ từng giai đoạn và ghi rõ thời gian, tránh tình trạng kéo dài hoặc nhà thầu bỏ dở giữa chừng.

Gợi ý cấu trúc tiến độ:

• Giai đoạn 1: Thi công móng và tầng trệt – 15 ngày
• Giai đoạn 2: Thi công khung và mái – 25 ngày
• Giai đoạn 3: Hoàn thiện phần thô – 30 ngày
• Giai đoạn 4: Hoàn thiện nội thất – 20 ngày

Nên có:

• Điều khoản xử phạt nếu chậm tiến độ
• Cam kết bảo đảm tiến độ liên quan đến thời tiết, lễ Tết

Điều khoản bảo hành và xử lý phát sinh

Bảo vệ quyền lợi lâu dài cho gia chủ, tránh trường hợp nhà thầu xong việc là “mất hút”.

Nội dung cần có:

• Thời gian bảo hành phần kết cấu: ≥ 5 năm
• Thời gian bảo hành phần hoàn thiện: ≥ 12 tháng
• Quy trình xử lý lỗi, thời gian phản hồi và khắc phục
• Điều khoản xử lý phát sinh: cần xác minh nguyên nhân, thống nhất chi phí bằng văn bản

Tình huống cảnh báo: Nhiều nhà thầu không có điều khoản bảo hành hoặc chỉ nói miệng. Khi xảy ra nứt tường, thấm nước,... thì không liên lạc được hoặc đổ lỗi do sử dụng sai.

Những rủi ro thường gặp khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói

Không ghi rõ vật liệu và chủng loại thiết bị

Nhiều hợp đồng trọn gói chỉ ghi chung chung “thi công hoàn thiện”, “vật tư cao cấp” mà không làm rõ chủng loại, thương hiệu hay mã sản phẩm.

Hệ quả:

• Nhà thầu dùng vật tư kém chất lượng
• Chủ nhà không thể đối chiếu vật tư thực tế
• Khó chứng minh lỗi khi xảy ra hư hỏng về sau

Gợi ý: Luôn yêu cầu phụ lục vật tư chi tiết, ví dụ:

• Gạch: Đồng Tâm, 60x60, mã SM6060
• Ống nước: Bình Minh, chịu áp lực 10kg/cm²
• Sơn nước: Dulux Inspire, màu mã 1001

Thiếu điều khoản xử lý vi phạm hợp đồng

Khi nhà thầu trễ tiến độ, bỏ dở công trình hoặc thi công sai, bạn không có căn cứ để yêu cầu bồi thường hoặc xử lý pháp lý.

Ví dụ thực tế: Một số nhà thầu sau khi nhận tiền cọc đã thi công cầm chừng, kéo dài 6–9 tháng cho công trình lẽ ra chỉ 3 tháng, gây thiệt hại lớn về kinh tế và tinh thần.

Cần có:

• Mức phạt cụ thể nếu chậm tiến độ (%/ngày)
• Điều kiện đơn phương chấm dứt hợp đồng
• Phương thức giải quyết tranh chấp (tòa án hay trọng tài)

Chỉ ký hợp đồng trên giấy tay không công chứng

Nhiều người nghĩ hợp đồng chỉ cần hai bên ký là đủ, không cần pháp lý hóa. Đây là sai lầm nghiêm trọng nếu phát sinh tranh chấp.

Rủi ro:

• Không có giá trị pháp lý rõ ràng
• Không thể kiện nhà thầu nếu xảy ra vi phạm
• Bị từ chối bảo lãnh tài chính từ ngân hàng

Gợi ý:

• Hợp đồng nên được ký giữa cá nhân và công ty có pháp nhân
• Ưu tiên ký trực tiếp tại văn phòng công ty
• Có thể công chứng nếu giá trị hợp đồng lớn (>1 tỷ)

Không có điều khoản bảo vệ quyền lợi chủ nhà

Không phải hợp đồng nào nhà thầu đưa ra cũng cân bằng quyền lợi cho đôi bên. Nhiều bản hợp đồng mặc định có lợi cho nhà thầu.

Ví dụ các điều khoản thiếu công bằng:

• Chủ nhà thanh toán xong 90% trước khi bàn giao
• Không có quyền dừng thi công nếu chất lượng kém
• Không quy định rõ cam kết bảo hành

Mẹo:

• Tự bổ sung điều khoản có lợi cho chủ đầu tư
• Nhờ chuyên gia xây dựng hoặc luật sư kiểm tra nội dung
• Ghi rõ quyền được kiểm tra và giám sát bất kỳ thời điểm nào

Mẹo giúp ký hợp đồng xây nhà trọn gói an toàn

Yêu cầu nhà thầu cung cấp giấy phép và hồ sơ năng lực

Đây là bước lọc đầu tiên để tránh làm việc với các đơn vị “tay ngang”, không chuyên nghiệp hoặc hoạt động không rõ ràng.

Các giấy tờ nên yêu cầu:

• Giấy đăng ký kinh doanh (ngành nghề xây dựng dân dụng)
• Chứng chỉ hành nghề của kiến trúc sư, kỹ sư trưởng
• Danh sách công trình đã thực hiện trong 3 năm gần nhất
• Thông tin bảo hiểm trách nhiệm dân sự nếu có

Kiểm tra pháp lý và tư cách pháp nhân nhà thầu

Hướng dẫn ngắn gọn:

• Tra cứu công ty qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp
• Kiểm tra mã số thuế và tình trạng hoạt động
• Đối chiếu người ký hợp đồng có đúng là đại diện pháp luật

Tránh ký với cá nhân hoặc nhà thầu không có pháp nhân, vì rủi ro pháp lý cao nếu xảy ra tranh chấp.

Tham khảo ý kiến chuyên gia hoặc luật sư xây dựng

Khi nào cần nhờ chuyên gia hỗ trợ?

• Khi bạn chưa từng xây nhà trước đó
• Khi hợp đồng có giá trị lớn
• Khi nhà thầu đưa bản hợp đồng mẫu có nhiều thuật ngữ kỹ thuật

Lợi ích khi có chuyên gia:

• Tư vấn chính xác điều khoản cần bổ sung
• Gợi ý cách kiểm tra tiến độ và vật tư
• Hỗ trợ xử lý khi có phát sinh pháp lý

Lập biên bản nghiệm thu từng giai đoạn thi công

Mỗi giai đoạn thi công nên có biên bản nghiệm thu, có chữ ký của chủ nhà và đại diện nhà thầu.

Gợi ý các mốc nghiệm thu:

1. Sau khi hoàn thiện phần móng
2. Sau khi hoàn thiện khung sườn – mái
3. Sau khi hoàn thiện phần thô
4. Trước khi bàn giao công trình

Mẹo: Biên bản cần ghi rõ ngày nghiệm thu, hạng mục, hình ảnh đi kèm và xác nhận của cả hai bên.

Một bản hợp đồng trọn gói chuẩn chỉnh không chỉ thể hiện sự chuyên nghiệp của nhà thầu mà còn là nền tảng giúp chủ nhà kiểm soát được tiến độ, chất lượng và ngân sách. Việc chuẩn bị tốt từ đầu sẽ giúp bạn tránh được những “bài học xương máu” sau này. Hy vọng bài viết đã mang đến cho bạn cái nhìn thực tế và những bước đi vững chắc trước khi bắt đầu hành trình xây tổ ấm mơ ước.