Nên chuẩn bị gì trước khi xây nhà?

1. Lập kế hoạch xây dựng phù hợp ngân sách

Lập kế hoạch là bước định hướng toàn bộ quá trình xây nhà từ khâu chọn thiết kế, lựa chọn nhà thầu đến kiểm soát chi phí. Nhiều sai lầm bắt nguồn từ việc không dự trù rõ ràng ngay từ đầu.

Lập kế hoạch xây dựng hiệu quả:

1. Xác định mục tiêu xây nhà: để ở lâu dài, cho thuê, nghỉ dưỡng…
2. Tính toán diện tích xây dựng thực tế
3. Phân bổ ngân sách theo từng hạng mục:

- Thiết kế và giấy phép: 5-10%

- Thi công phần thô: 50-60%

- Hoàn thiện: 30-40%

- Dự phòng phát sinh: 5-10%

1. Ưu tiên nhu cầu thiết yếu trước tiện nghi phụ trợ
2. Tham khảo bảng giá xây dựng tại địa phương

2. Tìm hiểu thủ tục và giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước cấp, cho phép chủ đầu tư khởi công công trình theo đúng quy định hiện hành.

Thủ tục xin giấy phép xây nhà thường gồm:

• Bản vẽ thiết kế kỹ thuật (được cấp chứng chỉ hành nghề)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
• Chứng minh nhân dân hoặc CCCD của chủ nhà
• Đơn xin cấp phép xây dựng

Một số lưu ý quan trọng:

• Thời gian cấp phép: thường từ 15 - 30 ngày
• Nếu không có giấy phép, bạn có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ
• Nên hỏi kỹ quy hoạch địa phương trước khi thiết kế

3. Tham khảo kinh nghiệm xây nhà thực tế

Bạn có thể rút ngắn quá trình học hỏi bằng cách hỏi thăm người thân, hàng xóm, hoặc đọc các chia sẻ trên diễn đàn, blog xây dựng.

Một số mẹo được đúc kết từ thực tế:

• Đừng “giao khoán” hết cho nhà thầu mà không giám sát
• Tránh mua vật tư số lượng lớn từ đầu vì giá có thể biến động
• Ghi nhật ký thi công để kiểm soát tiến độ và chi phí

Nguồn tham khảo nên có:

• Kênh YouTube chia sẻ hành trình xây nhà
• Facebook group “Xây nhà từ A đến Z”
• Các bài blog review kinh nghiệm từng giai đoạn

Cách chọn nhà thầu và thiết kế bản vẽ

Tiêu chí chọn nhà thầu uy tín minh bạch

Chọn sai nhà thầu có thể kéo theo hàng loạt hệ lụy: đội vốn, trễ tiến độ, chất lượng kém… Vì vậy, cần ưu tiên các nhà thầu có:

• Hợp đồng rõ ràng, minh bạch từng hạng mục
• Đội ngũ kỹ thuật có chứng chỉ, tay nghề cao
• Kinh nghiệm thi công nhà tương tự (cấp 4, nhà phố, biệt thự…)
• Cam kết thời gian và tiến độ cụ thể
• Chính sách bảo hành rõ ràng

So sánh nhà thầu nên dựa trên:

Tối ưu công năng trong thiết kế bản vẽ

Thiết kế bản vẽ không chỉ là hình ảnh, mà là chiến lược sử dụng không gian.

Các yếu tố cần được cân nhắc:

• Phân chia phòng hợp lý theo nhu cầu sử dụng
• Hướng nhà, đón sáng tự nhiên
• Lưu thông khí và bố trí cửa hợp lý
• Dự trù hệ thống điện, nước và thoát nước

Kinh nghiệm khi làm việc với kiến trúc sư:

• Cung cấp bản đồ vị trí đất chi tiết
• Trình bày rõ nhu cầu sinh hoạt của gia đình
• Đề xuất phong cách yêu thích: hiện đại, cổ điển, tối giản…

Kiểm soát bản vẽ để hạn chế phát sinh

Khi bản vẽ không chi tiết hoặc chưa được kiểm tra kỹ, có thể gây:

• Thi công sai lệch phải sửa chữa lại
• Phát sinh vật tư không có trong kế hoạch
• Mất thời gian điều chỉnh giữa chừng

Kiểm soát bản vẽ hiệu quả:

• Kiểm tra kích thước và số lượng vật liệu
• Đối chiếu bản vẽ kỹ thuật với bản dự toán
• Xem xét hệ thống kỹ thuật như điện nước, thoát hiểm
• Nhờ kỹ sư giám sát kiểm duyệt bản vẽ lần cuối

Những sai lầm thường gặp khi xây nhà

Không tính toán chi phí phát sinh thực tế

Chi phí phát sinh là khoản ngoài dự toán ban đầu, thường đến từ:

• Thay đổi vật tư trong quá trình thi công
• Điều chỉnh thiết kế so với bản vẽ ban đầu
• Giá vật liệu tăng trong thời gian thi công
• Hạng mục không dự trù như chống thấm, cách nhiệt

Giải pháp hạn chế phát sinh chi phí:

• Luôn cộng thêm 5-10% ngân sách dự phòng
• Làm việc rõ ràng về đơn giá trong hợp đồng
• Không thay đổi thiết kế khi thi công đã bắt đầu
• Theo dõi và cập nhật chi phí hàng tuần

Mua vật tư thiếu chất lượng gây lãng phí

Một sai lầm phổ biến là chọn vật tư rẻ với mục đích tiết kiệm, nhưng hậu quả là:

• Nhanh xuống cấp, mất thẩm mỹ
• Gây nguy hiểm do vật liệu không đạt chuẩn
• Phải thay thế sau thời gian ngắn → tốn kém gấp đôi

So sánh vật tư rẻ với vật tư chất lượng:

Bỏ qua bước giám sát khiến công trình lỗi

Nhiều người phó mặc toàn bộ cho nhà thầu mà không theo dõi tiến độ, dẫn đến:

• Sai thiết kế không ai phát hiện kịp
• Thay vật tư không đúng cam kết
• Lỗi kỹ thuật trong lắp đặt điện nước, kết cấu

Kinh nghiệm giám sát hiệu quả:

• Tự theo dõi hoặc thuê giám sát độc lập
• Ghi nhận nhật ký thi công mỗi ngày
• Đối chiếu tiến độ và vật tư đã sử dụng
• Thường xuyên kiểm tra các hạng mục âm tường, móng, mái

Mẹo giúp xây nhà tiết kiệm và hiệu quả

Ưu tiên vật liệu nội địa bền và đẹp

• Chi phí hợp lý, không tốn thuế vận chuyển
• Dễ thay thế khi bảo trì hoặc sửa chữa
• Nhiều thương hiệu Việt đạt tiêu chuẩn quốc tế (gạch Đồng Tâm, xi măng Hà Tiên, thép Hòa Phát,...)

Mẹo lựa chọn vật liệu tiết kiệm:

• Chọn vật tư có sẵn nhiều trên thị trường
• Mua theo từng đợt phù hợp tiến độ
• Hỏi giá từ nhiều nguồn và thương lượng

Áp dụng thiết kế mở để giảm chi phí

Thiết kế mở là giải pháp bố trí không gian hạn chế vách ngăn, tối ưu ánh sáng và lưu thông khí, giúp tiết kiệm:

• Chi phí tường xây, vật tư, thi công
• Hệ thống đèn chiếu sáng
• Diện tích sử dụng thực tế

Lợi ích thiết kế mở trong xây nhà:

• Không gian rộng thoáng và linh hoạt
• Tăng giá trị thẩm mỹ hiện đại
• Dễ thay đổi bố trí nội thất

Tình huống thực tế: Nhiều gia đình trẻ đã chọn mô hình phòng khách + bếp + bàn ăn liền nhau, giúp tiết kiệm gần 30 triệu chi phí thi công vách ngăn và tăng ấn tượng cho không gian.

Ghi chép và theo dõi tiến độ từng hạng mục

Đây là thói quen của những người xây nhà có kinh nghiệm.

Những gì cần ghi chép khi xây nhà:

• Ngày bắt đầu và kết thúc từng hạng mục (móng, tường, mái…)
• Vật tư đã sử dụng và số lượng
• Tiến độ so với kế hoạch
• Hình ảnh thực tế từng công đoạn

Lợi ích của việc theo dõi:

• Phát hiện chậm tiến độ sớm
• Kiểm soát sai lệch chi phí
• Có bằng chứng khi làm việc với nhà thầu

Xây nhà là một quyết định lớn, nhưng không nhất thiết phải căng thẳng nếu bạn chuẩn bị đủ kiến thức và kế hoạch. Hi vọng những kinh nghiệm trong bài viết này sẽ là hành trang quý báu giúp bạn tránh được những sai lầm không đáng có, đồng thời tiết kiệm chi phí và thời gian trong hành trình xây dựng ngôi nhà mơ ước.